未来房地产购买应以数字化方式完成

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据司法部统计，德国每年公证的已开发和未开发土地购买合同以及其他土地转让合同超过一百万份。联邦司法部（BMJ）的一项法案草案规定，未来土地购买合同将完全以数字化方式执行。

背景：
签订房产合同后，需要经过一系列的官僚程序，其中公证人、法院和各个部门必须相互沟通，并交换大量文件。例如，这涉及主管部门签发的在土地登记册中登记初步通知或所有权转让的证书或批准。此外，必须向税务机关通报有关房地产转让、继承或赠与税的情况，并且必须将交易报告给所谓的专家委员会，以便收集购买价格，并向联邦统计局报告，以便编制房地产价格指数。在某些情况下，市政当局或监护、家庭、遗嘱认证或农业法院也参与公证法律交易。

法律草案指出，目前有关当局和法院之间的沟通主要以纸质形式和邮寄方式进行。尽管在某些情况下公证员已经通过电子方式与土地登记处进行沟通，但这要求他们将法院和当局发送的纸质文件数字化，据该部称，这会导致媒体混乱，从而产生错误并消耗资源。此外，纸质程序会延迟房地产合同的执行，并导致大量额外工作，因为必须多次收集相同的数据。

法律草案的目的：
目前的解决方案旨在通过“房地产合同执行数字化、公证交易法院批准和公证人税务通知数字化法”实现向全数字化通信的强制转换。根据 2024 年 11 月 5 日的新闻稿（新闻稿编号 98/2024），相应的审批、税务报告义务和其他交易可以更快、更高效、更安全地进行。降低行政成本将增强整个德国房地产市场并节省资源。

该草案的另一个目标是向专家委员会和联邦统计局提供完整的房地产交易数据集。实践表明，这一义务经常得不到履行、迪拜商业传真列表 履行过晚或仅得到部分履行。这目前严重影响了数据收集的质量。

数字化和数据保护：
然而，必须确保所描述的数字化优势（提高效率、透明度和可追溯性、减少错误、降低成本）不会伴随数据保护和数据安全方面的损失。据 BMJ 称，通过使用安全通信系统可以确保这一点。

公证员和税务机关之间的信息交换应通过其 ELSTER 系统进行。这提供了高效、现代、无缝且高度安全的电子传输。公证员应与其他机构或法院交换文件，特别是通过电子法院和行政邮箱（EGVP）或特殊电子公证邮箱（beN）和特殊电子权威邮箱（beBPo）。这些经过认证的电子通信基础设施支持经过身份验证的参与者之间加密传输文档和文件。

时间：
联邦政府将程序完全数字化的时间点或所需文件格式的细节留给州政府自行决定，州政府可以为此颁布法律法规。然而，最迟在 2027 年 1 月 1 日之前，所有注册机构都应强制采用电子通信。

税务局除外。这些机构必须在满足技术和组织要求的情况下，提交证明买方已以电子方式支付房地产转让税的证书，但最迟不得晚于 2028 年 1 月 1 日。

结论：
计划中的关于房地产合同执行和公证人、当局和法院之间沟通的数字化法律代表着朝着更高效和现代化的房地产交易处理迈出的重要一步。总体而言，这项法律可以加强德国房地产市场并减少官僚主义，但同时在实际实施中也带来了挑战，特别是在遵守数据保护标准和确保向数字基础设施平稳过渡方面。